DWC FB Live Q&A Session on 29/04/2020 : about Property Law

Facebook 直播 29.04.2020 的问与答

 

  1. 问：如果房子没起好，发展商项目被搁置，买家可以怎么做，他们可以得到退款吗？

答：

  • 房屋发展（管制与执照）法令第 8A条款， Housing Development (Control and Licencing) Act 1966 (“HDA 1966”)
  • －发展商工程连续超过6个月的停顿 （这6个月是after signing SPA）
  • －买家已获得贷款银行的批准
  • －买家需要向房屋及地方发展部(Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan)KPKT确认，发展商的工程停罷超过6个月

当这三条合约一旦符合，买家就可以写信给发展商来要求终止合约，而发展商也要退钱给买家。

问：退钱可以退多少？

答： 根据 房屋发展法令8 A条文，条款里面提到：all monies received by the licensed housing developer from the purchaser free of any interest

问： 如果发展商不肯还钱怎么办？

答：根据房租发展法令第8A条款，第5项，发展商可被罚款高达250千令吉。

问： 如果万一发展商破产怎么办？

 

答：买家借款的钱还是必须得还，所以大家在买房的时候，记得记得要查清楚发展商的背景，小心地做出选择。

  1. 问：发展商工程因行动管制令，而延迟交锁匙给买家，买家可不可以claim late delivery payment? MCO算不算是特殊情况？发展商可不可以避免这些职责？

一般情况来说，看回你们的 SPA  – 里面也会有一个条文 － 2 年要把锁匙交给你

  • 你的合约Schedule H，第9项条文，Late Delivery Interest
  • 购买的价钱x 10% x days，迟了的天数除365天

不一般的情况，MCO。

发展商有办法免去职责？有,发展商可依赖：

  • Force majeure

－当发生超出当事人不可抵抗的特别情况 ，天灾，政府的行动管制令，导致到合约里一方无法履行他们的职责

  • 合约法令1950 （contract law 1950）- 第38条文
  • 第12条房屋发展法令

－寻求部长作出书面指示，以允许延长交付VP的时间

  • 跟买家沟通，确保双方的long term relationship
  1. 问：可以跟我们讨论下，那在这段行动管制令，关于这个住户，屋主与店主的权利吗？可以要求减租金吗？

问：店主有权利继续收租金吗？(Commercial Agreement）

答：force majeure的条款

－身为租户你是可以使用这个条款来向店主要求降低这段管制令得租金。店主是应该根据合约来降低或者是豁免你的租金。

－基本来说，你的出租合约在这段时间是暂停的，然后等到大家可以恢复工作，你的合约也就会照常进行了。

－在有这个条款的情况下，豁免或降低租金是应该的。

 问： 如果合约里面没有这个条款，租户可以要求店主降租吗？

答：店主有权利不降租。

－可是店主不防想一想长久的关系long term relationship， 你与其在这几个月降租也总好过让你的店屋空置，因为毕竟过了行动管制令，经济也会比较萧条。总的来说

－如果合约里面没有force majeure条款唯一的方法就是店主和租客好好沟通。

商业出租合约(Commercial Agreement）vs  (Residential Tenancy Agreement)

 

商业出租合约

住宅出租合约

你的初衷是为了营业赚钱，因为这个行动管制令，你无法营业，这直接导致你无法赚钱

你的初衷是为了有个安身之所，那这个行动管制令，并没有直接影响到你是否能在这个住所继续居住的

 

问：屋主有权利收取房租吗？(Residential Tenancy Agreement)

答：屋主有权利收取房租

－一般上来说住宅出租合约tenancy agreement 不会出现force majeure这个条款。

－而且这个行动管制令是不会影响到你住在你租的这间房子。因为行动管制就是要你待在你的房子里，这个情况来屋主是有权利收房租的。

问：可是这个时候很多会问，行动管制令不会影响到我住在租的房子里。可是影响到你的收入，租客有没有权利要求降租？

答：有，可是屋主也有权利说‘不’而且这是不违反任何法律的。

－请双方好好沟通考虑long term relationship

4） 问：接下来这个问题我们想要问普通房地产知识，关于这个永久地契(freehold)和有期地契 (leasehold).

 

 

永久地契

 

有期地契

差别

 

永久地契代表您将无限期的拥有该土地的永久拥有权，所以该价格通常比有期地契来得更贵

－土地的主权是属于州政府的

－至于非永久地契，则是有年限的地契，通常为 33，66，99年，意味着买家的土地暂时向政府租赁使用，卖家本身并非土地永久拥有者］

更新

 

永久地契是不用更新的，as long as 地契上的名字是你的，那这片地也是永久属于你的，除非政府要征用。

－州政府有权利决定是否更新地契

－如果你购买了99年产权的房产，到期后需要更新地契。有关产业的业主可以一起提出延长申请，除非是政府准备征用，否则一般上申请都会被获的批准。

－建议屋主在还没过期的时候就好更新， 10 to 20 years 就可以申请更新

 

如果进行买卖

 

买卖过程会比较快，因为你不需要再向土地局申请这个Consent letter（准许信）, 可以直接进行买卖或转名。

－买卖过程会比较慢，再转手脱售的时候，需要向州政府提出申请，而这个申请会费时2-3个月。你的买卖合约在申请到这个consent letter 过后，才可以开始进行，3+1 这个时候才会开始。

如果政府进行回收

 

根据土地征用法令1960 第3条文第1项，倘若政府需要征收土地，比如兴建高速公路或大型发展计划。，政府是有权向地主买回土地，可是政府的估价师必须计算赔偿，赔偿金也会依据土地是假，赔给地主

国家土地法规1965第76条，一旦租赁约满，政府有权取回土地，而且不用赔偿临时地主。

5) 问：如果title出来了，我要进行买卖，我需要做什么？

 

Direct Transfer:

你可以咨询你的律师，让你的律师跟盖房子的发展商沟通，看他们同不同意Direct Transfer,  直接把你的房子从发展商的名字转到买家的名字，如果可以的话，恭喜你，你可以省回印花税，因为印花税将会由买家承担。只不过他的买卖过程会比普通买卖过程长一点，depends on发展商的速度。

Double Transfer:

若发展商只接受Double Transfer,意思说你的房子将从发展商转到你的名字，再转到买家的名字，而你将必须付这个印花税，然后你的买家再付另一个印花税，而如果你的房子是leasehold而且是银行贷款, 那么你的买卖过程至少7个月到一年。

 

问： Title 出来了，如果我不要卖，我应该做什么？

 

  • 你的房产地契还没在土地局注册在你的名下，那么你还不是地契的合法人，一般来说，因此在买卖前你必须先处理转名程序（Perfection of Transfer）。这将导致买卖程序延长，大约半年或一年左右，
  • 你有没有想过地契上的名还是发展商的话，而发展商破产了，清算人(liquidator) 会take over 发展商的资格，包括你房子的权利。这而你必须另外还liquidator fees来进行转名。
  • 如果你是贷款来买这间房子，而你不进行转名，银行或、银行的委托律师会发给你通知书去处理转名和抵押地契程序，如果你仍然置之不理，银行有权利使用你之前在贷款时所签署的授权书（Power of Attorney）来代表你进行转名和抵押地契程序，我们称为Perfection of Transfer (“POT”) & Perfection of Charge (“POC”)。 这样才能保障银行的利益。而所有的费用将被加入你之前借的贷款里。

所以我们建议大家当strata title 出了，去做Perfection of Transfer & Perfection of Charge, 避免遇到发展商破产，买卖过程复杂及费时。

 

6) 问：情侣之间共同买房，分手后怎么办？

  • 没有贷款

－双方可以好好沟通，不会那么麻烦

  • 有借贷款

－2个方法

  • Transfer Share of the property. 双方其中一方把自己的那份Share transfer给另外一方。这里会牵涉到
  • 双方同意把产业卖掉。可是如此一来，你的卖价可能会比你贷款的钱低，就会亏钱。